加拿大外国买家禁令细节出炉

明年1月1日起，加拿大为期两年的禁外国买家买房法令正式生效。该禁令是自由党政府今年4月预算案中的组成部分，政府称此举能改善加拿大人买房负担力。

联邦住房多元包容部长胡森（Ahmed Hussen）称，房子不应该成为商品，而是用于人们居住，是亲人扎根、创造回忆和共同打造生活的地方，不应该成为外国人屯积资产之物。

直到12月21日，也就是禁令生效几天前，政府才宣布，禁令名单上，哪类人被禁，哪类人享受豁免，使得房地产经纪和不确定是否在禁令名单之列的买家只有11天时间完成交割。

禁令细节

豁免人群名单包括：

-加拿大公民和永久居民；

-满足特定条件的留学生，如过去5年大部分时间在加拿大度过，不得购买50万加元以上房屋；

-满足特定条件的外劳，如买房前的4年内至少3年在加拿大工作和交税；

-生活在加拿大的国际机构外交官、领馆官员和员工；

-拥有加拿大临时居民身份的外国人，如为躲避冲突的人士和难民。

渥太华规定，非加拿大居民两年内不得在加拿大买住宅，度假屋和休闲住宅除外。（Jonathan Hayward/加通社）

所禁“住房”的定义

拥有3套单元以上的建筑、度假屋和其他度假休闲物业不在禁令范围内。非加拿大实体机构，如外国公司、外国控股加拿大实体机构不得购买加拿大房产。

外国买家禁令中，住房定义包括：独立屋或包括3套独立单元的类似住宅，拥有私人厨房、卫浴和起居空间；建筑中用于个人拥有和生活的部分，包括但不限于半独立屋、排屋和公寓。

加拿大房贷与住房公司（CMHC）认为，外劳和留学生只要在加拿大居住有些时日，并努力争取永居身份，政府应允许他们买房，否则会因住房选择有限，加剧安居过渡难度或导致过渡期延长。

禁令规定，豁免人群可自行证实满足加拿大居住时间要求，违反禁令在加拿大买房的外国人，或任何人明知故犯协助外国人买房，会被定罪和罚款1万元，法庭有权下令出售违规购买房产，且拍卖价格不得高出成交价格。

加拿大住房统计计划（CHSP）数据显示，包括安省和卑诗在内的加拿大多数地方，住房业主外国人占比不到4%。渥京此举到底对加拿大住房市场带来什么影响，目前还不清楚，面对媒体质疑，CMHC的回复是，未对房价禁令影响进行任何模型分析。

大温区中国买家出手阔绰

温哥华西门菲沙大学（SFU）城市规划研究华裔客座教授甄瑞谦（Andy Yan）曾在2019年指出，过去十多年，中国大陆热钱疯狂涌入温哥华，许多中国有钱人将温哥华视作规避中国政治经济和社会动荡风险的安全港，大肆购入大温区百万千万豪宅、豪华公寓甚至整个公寓小区，导致当地房价飙涨，住房担负力恶化。

加拿大国家银行（NBC）数据显示，2015年温哥华中国买家占当年380亿住宅销售额中的1/3。甄瑞谦分析数据发现，2014年9月起的6个月期间，温哥华富人区——西城区成交的172套豪宅中，2/3被有中文名字的买家买走，其中近80%以按揭形式购买，半数按揭由帝银（CIBC）和汇丰（HSBC）两家银行提供。

2016年，卑诗新民主党住房评论员尹大卫（David Eby，卑诗现省长）援引《赫芬顿邮报》一份报告指出，自报学生身份的个人，买走温哥华顶级豪宅区Point Grey总值5,710万元的豪宅，其中4,000万元按揭由满银、帝银和汇丰等3家银行提供。

尹大卫当时指出，学生买价值百万千万元的豪宅，再倒手炒房，尤其是银行还提供按揭，就足以引起警觉，学生是如何通过银行按揭审批的？买房的钱都是从哪来的？作为学生，如何能在温哥华房市如此活跃？

CMHC2019年3月公布数据显示，卑诗6.2%住房至少为非居民业主，温哥华这一比例为7.6%；安省3.3%住房为外国人业主，多伦多这一比例为3.8%；新斯省和哈利法克斯这一比例分别为6.2%和4.3%。

各类物业中，公寓外国人业主比例最高，温哥华和多伦多这一比例分别高达至少11.2%和7.6%。卑诗和安省份别在2015年和2016年实施外国买家税，其中安省外国买家税从最初的15%提至今年的25%。

外界反应不一

CMHC透露，共收到近200份来自包括地产经纪和法律人士在内的个人和组织意见书，其中有的呼吁绝对禁止外国人买房，有的呼吁加强禁令针对性，避免禁令太过严苛影响经济和劳动力市场。

加拿大地产协会（CREA）认为，新规实施后，经纪得评估物业是属住宅还是度假物业，可能还得要求所有潜在买家提供额外文件，避免违规，会产生额外费用和成本。CREA在此前9月份提交给CMHC意见书中指出，禁令会影响加拿大欢迎移民好名声，有可能起不到多大作用。

卑诗保守党国会议员阿尔巴斯（Dan Albas）在今年4月份曾批评，这样的禁令，外国人还是有很多空子可钻，和配偶离婚，还可以接着买另一套，他们的子女成年了，还可在继续买加拿大的房产，对国内首次买房人群起不到任何作用。

Realosophy Realty总裁帕萨利斯（John Pasalis）认为，自由党政府这一禁令，当下看来，似乎只是针对个人和企业，而不是外国资本。不仅如此，享有豁免的留学生父母，可用子女名义在加拿大炒房，政府似乎把这作为吸引留学生的一个最大卖点。这样的禁令，只是一种政治表演噱头，很可能起不了什么作用。

自央行年初数次加息后，今年全国房价一路下行。CREA最新数据显示，11月全国普通住房平均售价同比跌12%至63万2,802元，从央行加息前的2月峰值跌落22%。当月房屋销量同比暴跌近40%。