15年翻3倍 如今两年就腰斩! 加拿大楼市至暗时刻

当前，加拿大两大主要城市——多伦多和温哥华的新公寓市场正在经历一场前所未有的震荡。从楼花热潮到库存大量积压，数以万计的买家与投资者被套牢，开发商资金链断裂，城市住房市场前景蒙上阴影。

近日，加拿大知名杂志Maclean’s以The Condo Crash为题，梳理了这场危机的成因与演变，揭示了房地产周期的残酷规律，也提醒人们——繁荣背后，风险始终存在。

投资梦碎：从财富幻象到血本无归

2022年春，来自蒙特利尔的Nizar Tajdin在多伦多富人社区Forest Hill购买了一套预计2024年交房、面积468平方英尺的一居室楼花，价格约$85.5万元。

他掏出自己仅有的$6万元积蓄，并向家人借了一些钱，凑够了10%的定金，打算等到交房前以更高价格转手，从中获利。

这样的楼花“转让销售”在当时盛行一时，被视为稳赚不赔的投资捷径。此时，多伦多的公寓均价达到了$80.8万元，而且此前多年，多伦多的公寓需求激增，价格一路高奏凯歌。

然而，2022年夏，多伦多楼市见顶。加拿大央行加息导致借贷成本飙升，买家迅速撤退，导致多伦多的公寓销量在接下来的一年里暴跌了43%。

到2024年第一季度，多伦多公寓均价比高点下跌近$10万元，降至$69.6万元。

随着成交日期的临近，Tajdin开始恐慌；他唯一的希望就是市场会意外反弹。然而，到了2024年2月，最糟糕的情况发生了，交房日期到了，Tajdin却没能卖掉手上的楼花。

Tajdin最终无法完成交房，不仅定金被没收，还面临开发商的违约诉讼，要求其支付$86万元的违约金、利息和律师费。

开发商最终以$42万元的价格将公寓卖给了另一位买家，这还不到Tajdin两年前约定购买价的一半。

Tajdin 是数千名受加拿大公寓市场崩盘影响的加拿大人之一。他们中的许多人是中产阶级购房者；他们一直认为，大城市的公寓是安全的投资场所——而当市场跌至谷底时，他们却成了最大的输家。

繁荣的前奏：低利率与投机氛围

自2022年达到顶峰以来，多伦多的公寓价格跌了16.5%，温哥华的公寓价格跌了9%。要理解这场危机，必须回顾市场的繁荣期。

几十年来，房地产一直被认为是稳赚不赔的买卖，尤其是在加拿大最昂贵的城市。长期以来，情况确实如此。

自1990年代以来，加拿大房价稳步上涨，间或有短暂的波动。尤其是2008金融危机之后，加拿大央行长期维持低利率，贷款成本极低。

2005年，大多伦多地区公寓的基准价格约为$20万元。十年后，这一价格超过了$30万元。到2020年，这一价格已接近$60万元——15年间翻了三倍。相比之下，多伦多证券交易所的总市值在同一时期仅翻了一番。

而且与股市不同，公寓似乎不受金融冲击的影响。2008年金融危机后，多伦多证券交易所市值蒸发了近一半，耗时数年才恢复。公寓价格仅受到小幅冲击，随后持续飙升。

与此同时，大城市人口增长、土地紧张，让公寓成为开发商和买家的首选。

开发商在销售中采用“VIP认购—提价—公开发售”的节奏，强化了投机氛围。投资者比例逐年上升，到2019年，多伦多新公寓中有38%用于投资，温哥华更是高达46%，接近一半。

这股热潮推动房价持续上涨。

2020年，热潮似乎一度即将结束。由于新冠疫情期间经济陷入困境、移民停滞以及全球市场动荡不安，加拿大房贷和住房公司（CMHC）预测平均房价将下跌高达18%，并且需要数年时间才能恢复。

然而，事实却截然相反。为了避免经济崩溃，加拿大央行在2021年全年将利率维持在0.25%的低位，以鼓励借贷和消费。房价非但没有下降，反而以前所未有的速度飙升。

2019年第一季度，多伦多公寓的平均价格为$56万元。到2022年第一季度，这一价格已升至$80.8万元，涨幅接近五成。几乎所有人都相信，房价将一如既往地走高。

繁荣的另一面是隐患。单位面积不断缩小，多伦多新建公寓的面积中位数从2005年的1000平方英尺下降到2020年的650平方英尺；租金与房贷之间的缺口逐渐扩大；质量问题频频曝光。

但这些问题在价格上涨的浪潮中被忽视。

崩盘来临：利率反转与需求骤降

2022年初，市场达到顶峰。很多投资者像Tajdin一样，盲目冲进楼花市场，期待短期套利。

然而，正如以往周期中出现的情况，过度乐观往往意味着转折点即将到来。

2022年3月，加拿大央行加息，标志着廉价货币时代的终结。在接下来的18个月里，利率又加息了9次。由于房贷成本飙升，大多伦多地区新建公寓的销量在接下来的12个月里跌至15年来的最低点。

投资者首先撤退，成交量大幅萎缩。2023年至2024年，公寓均价下跌超过15%，一些项目甚至腰斩。

与此同时，贷款审批变得严格，许多买家发现银行的估值远低于合同价，无法获得足够贷款。还有一些贷款机构则因为公寓面积过大而直接拒绝提供房贷。

面积太小的也不行，许多银行不愿批准面积低于400平方英尺的公寓的抵押贷款，尤其是在市场低迷的情况下，因为担心这些公寓转售或出租会比较困难。

开发商的日子也不好过。多伦多的“The One”超高层项目在2023年10月因债务违约进入破产管理程序，成为市场转折的标志性事件。

此后两年，开发项目延误的情况屡见不鲜。自去年年初以来，多伦多至少有28个项目（共计5700多套公寓）取消、推迟或进入破产管理程序。

利率上升引发了经济放缓，人口和建筑成本等因素让情况变得更糟。

首先，由于疫情导致供应链受阻，建筑成本大幅上涨，关税也导致铝和钢铁的成本飙升。

然后，从去年开始，联邦政府减少了移民，尤其是临时外劳和国际学生，加拿大的人口增长自此停滞。截至今年第二季度，安省和BC省的人口实际上出现了下降。去年，多伦多有近1万二、三十岁的年轻人流失到加拿大其他地区；温哥华则流失了5700人。

如今，市场正进入痛苦的调整期。截至今年春季，多伦多待售新房库存总计超过2.3万套，按照目前的速度，需要近五年时间才能售出。其中，近2000套已建成并空置，超过1.1万套正在建设中，另有约1.1万套处于前期建设阶段。大温地区目前已建成并空置的房屋超过2000套，预计到年底这一数字将增至3500套。

低谷之后

其实，这一切并不新鲜。房地产市场本身就是周期性的。

1990年代初，多伦多就经历过类似一幕。据TREB的历史数据，1985年至1989年，房价暴涨151%，从$10.9万元升到27.4万。随后连续7年下跌，到1996年跌至$19.8万，降幅接近30%。

那场下跌，直到2002年市场才重新回到高点。今天的场景，与当年惊人相似。

问题是，这次低谷会持续多久？

CMHC在最新预测《2025年夏季住房市场展望》中指出，加拿大楼市场将在2025年继续降温，房价预计将下跌约2%，真正的复苏要到2026年中才会出现。

道明银行（TD）的经济学家也指出，目前的销售量，按人口比例计算，已经接近1990年代初的低谷。换句话说，市场正在“贴地板”。

长期来看，加拿大的移民政策和人口增长仍将支撑住房需求。

加拿大统计局数据显示，过去三年加拿大人口年均增长超过100万，是历史高位。这意味着，需求并没有消失，而是暂时被高利率压制。一旦利率下降，需求可能会重新释放。

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